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取得政府返還土地出讓金的稅務處理

發布時間:2021/02/04 點擊量:0

取得政府返還土地出讓金的稅務處理

政府返還土地出讓金,是指政府對企業招拍掛土地后,考慮招商引資、建設回遷房、基礎建設等因素,對企業繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。實務操作中稅務機關對土地出讓金返還稅務處理有關認定,主要依據實質重于形式的原則,分析政府和企業簽訂的土地出讓協議和補充協議的約定內容進行判定,土地出讓金返還款使用用途不同,稅務機關在稅務檢查處理上也將存在很大差別。

  本文結合我們服務客戶咨詢案例就企業取得政府返還土地出讓金如何進行稅務處理進行剖析,特別是房產稅稅務處理。

  案例介紹

  我們服務的這家A企業主要從事電子產品及計算機軟件開發,近期A企業與某市開發區政府達成合作協議,該區政府準備將該區B地塊(24畝)以招拍掛的方式出讓給A企業進行自建科技辦公大樓,科技辦公大樓建筑面為4萬平方米,同時約定A企業必須自持自用2萬平方米不得對外銷售,剩余2萬平方米A企業可以直接對外銷售。B地塊每畝土地價格為900萬/畝,A企業首先按900萬/畝全額繳納國有土地出讓金,其次該區政府再向A企業進行返還5000萬元財政資金用于A企業日常經營補貼。那么A企業收到5000萬元財政資金如何進行稅務處理?

  一、增值稅稅務處理

  A企業收到5000萬元財政資金是否屬于增值稅應稅收入,我們需要通過分析政府與A企業簽訂相關協議內容進行判定,本案例中A企業取得5000萬元財政資金主要用于日常經營補貼,該財政補貼并沒有與其銷售貨物、勞務、服務、無形資產、不動產的收入或者數量直接掛鉤。

  根據《國家稅務總局關于取消增值稅扣稅憑證認證確認期限等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第45號)規定:納稅人取得的財政補貼收入,與其銷售貨物、勞務、服務、無形資產、不動產的收入或者數量直接掛鉤的,應按規定計算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財政補貼收入,不屬于增值稅應稅收入,不征收增值稅。

  A企業取得5000萬元財政補貼資金,屬于國家稅務總局公告2019年第45號規定其他情形的財政補貼收入,不征收增值稅。

  二、企業所得稅稅務處理

  A企業收到5000萬元財政資金,屬于企業所得稅法第六條規定,企業以貨幣形式從各種來源取得的收入,為收入總額。

  若A企業收到5000萬元財政資金,符合財政部、國家稅務總局《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅[2011]70號)不征稅收入條件規定,可以作為不征稅稅收入。同時符合不征收收入三個條件規定如下:

  1.企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件。

  2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求。

  3.企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

  若A企業取得5000萬元財政補貼資金,符合財稅[2011]70號規定的不征稅收入條件,可以作為不征稅收入處理。但是同時根據財稅[2011]70號第二條規定,不征稅收入用于支出所形成的費用,不得在計算應納稅所得額時扣除;用于支出所形成的資產,其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

  三、土地增值稅稅務處理

  本案例中,A企業與政府有約定可以對外銷售的建筑面積為2萬平方米,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規定,取得土地使用權所支付的金額可以作為計算增值額的扣除項目。A企業取得5000萬元財政資在土地增值稅稅務處理上是否沖減土地成本對計算土地增值稅有重大影響。

  若A企業取得5000萬元財政補貼資金在土地增值稅稅務處理時采取直接沖減土地成本方式,由于可扣除的土地成本減少,那么再計算轉讓2萬平方米辦公大樓時,不考慮其他因素影響,土地增值稅稅負成本會升高。實務操作中到底是否沖減土地成本各地操作不一致,有一定的稅務爭議。

  土地增值稅是地方稅稅種,目前江西省未針對該事項做出明確規定,其他省市地方政策規定具體可參考如下:

  1.《遼寧省地方稅務局于明確土地增值稅清算有關問題的通知》(遼地稅函〔2012〕92號)第六條關于“房地產企業取得政府返還款的稅務處理問題”明確規定:房地產開發企業從政府部門取得各種形式的返還款,地方稅務機關在土地增值稅清算時,其返還款不允許扣除,直接沖減土地成本。

  2.《青島市地方稅務局關于房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發[2008]100號)第二十二條明確規定:對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因,從政府部門取得的補償以及財政補貼款項,抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

  3.《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規[2012]1號)第五條中規定:納稅人為取得土地使用權所支付的地價款,在計算土地增值稅時,應以納稅人實際支付土地出讓金(包括后期補繳的土地出讓金),減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。

  從以上三地的規定可以看出,企業取得政府土地財政返還款在計算土地增值稅時,要求沖減土地成本。江西省未加以明確,后續A企業還需要進一步跟主管稅務機關進行溝通確認。

  四、房產稅稅務處理

  本案例中,A企業與政府有約定必須自持自用2萬平方米不得對外銷售。依據《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知財稅[2010]121號文第三條規定,對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價。

  若A企業取得5000萬元財政補貼資金在計算自持自用房產稅稅務處理時采取直接沖減土地成本方式,那么A企業計算房產稅房產原值包含的地價是沖減后的地價,相應計算繳納房產稅會減少。但是實務操作中若按沖減后的地價計入房產原值可能會被稅務機關認為少計地價,少繳納房產稅。

  計算房產稅房產原值確定,主要依據《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知財稅[2010]121號文第三條規定,對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

  在計算從價計征房產稅房產原值時,是按沖減后的地價計算,還是按沖減前的地價計算,目前,江西省未做出明確規定,其他省市也暫未找到相關可以參考的文件。但是,后續A企業還需要進一步跟主管稅務機關進行溝通確認。

  通過上述具體案例分析,若A企業取得5000萬元財政補貼資金采取不沖減土地成本方式,在不考慮其他影響因素條件下,土地增值稅稅負成本下降,房產稅稅務稅負成本上升。反之,若5000萬元財政補貼資金采取沖減土地成本方式,土地增值稅稅負成本上升,房產稅稅負成本下降。但針對同一事項稅務機關需要考慮不能對兩個稅種采取不同的稅務處理方式,即土地增值稅采用沖減土地成本方式,房產稅采用不沖減土地成本方式。

  我們認為,在政府返還款的實務操作稅務處理問題上,房產稅、土地增值稅稅務處理應當保持一致,稅務機關不能僅從多征稅款的角度分別采用不同的稅務處理方式。由于房產稅和土地增值稅都屬于地方稅,若企業在實務操作中遇到以上類似問題,建議企業加強風險意識,多咨詢稅務專業機構同時積極與主管稅務機關進行充分溝通,爭取采取最有利于企業的稅務處理方式,以達到企業整體稅負成本最低目標。

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